Properti Kawasan Pinggiran

Padat dan tingginya harga perkantoran di pusat bisnis atau central business district (CBD) di tengah kota semacam Jakarta menstimulasi pengembangan serupa di kawasan pinggiran. Di Bekasi, Serpong, dan Tangerang, mulai lahir embrio perkantoran yang mulai padat dihuni perusahaan dan pelaku bisnis.

CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono mengatakan, kondisi Jakarta saat jam sibuk padat dengan jumlah populasi sekitar 20 juta orang. Oleh sebab itu, tidak mungkin bagi ibu kota ini hanya memiliki satu pusat bisnis atau central business district (CBD). “Itulah sebabnya muncul CBD di Jakarta Selatan dan Jakarta Barat serta di kota-kota satelit. Ini dimungkinkan karena dukungan infrastruktur seperti jalan tol dan akses penunjang yang sudah lebih baik,” ujarnya.

Hendra menuturkan, dengan kondisi demikian, bukan tak mungkin kawasan pinggiran Jakarta akan lebih pesat pertumbuhannya. Dia memprediksi, butuh lima sampai sepuluh tahun bagi kawasan pinggiran Jakarta menjadi pusat bisnis baru, terutama untuk kawasan Tangerang yang memiliki aksesibilitas tinggi.

“Saat ini saja tingkat okupansinya di atas 90%, sementara pasokan perkantoran masih berada pada level 135.000 meter persegi yang tersebar di BSD City, Karawaci, dan Alam Sutera,” urai Hendra. Permintaan ruang-ruang perkantoran, lanjut Hendra, akan berasal dari perusahaan-perusahaan yang membutuhkan kantor pendukung (supporting office), misalnya perbankan, asuransi, teknologi, dan lain-lain.

Dengan harga relatif lebih murah, , akan menarik perusahaan-perusahaan baik multinasional maupun lokal untuk berkantor di kawasan pinggiran. Untuk memenuhi kebutuhan itu, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD) menyiapkan lahan seluas 80 hektare guna membangun CBD di kawasan kota mandiri BSD City, Serpong, Banten.

Dari 80 hektare tersebut dibagi menjadi dua kawasan CBD, yakni kawasan seluas 25 hektare dan 55 hektare. Direktur dan Corporate Secretary BSD Hermawan Wijaya mengatakan, kawasan CBD 25 hektare sudah jalan tahun ini dan diperkirakan rampung pada 2024.

Di kawasan bernama Green Office Park tersebut akan dibangun 10 menara perkantoran, dimana satu menara ditargetkan rampung dalam satu tahun. “Sedangkan di kawasan CBD 55 hektare, unit properti yang dibangun masih dikaji. Namun, di kawasan ini sudah berdiri AEONMall,” ujarnya.

Di kawasan CBD 55 hektare, lanjut dia, akan dibangun unit-unit properti high rise, seperti menara perkantoran dan apartemen. Setiap gedung dirancang sebagai bangunan tinggi. Sedangkan di kawasan CBD 25 hektare, tambah Hermawan, bangunan perkantoran yang dibangun cenderung berlantai rendah (low rise). Ketinggian setiap bangunan tidak lebih dari enam lantai. “Semua gedung di kawasan ini dibangun dengan mengadopsi konsep green building,” jelasnya.

Sama seperti di kawasan CBD 55 hektare, di CBD 25 hektare juga sudah berdiri pusat perbelanjaan, yakni The Breeze. “Total investasi untuk CBD 25 hektare kami perkirakan mencapai Rp2 triliun,” kata Hermawan.

Ditanya soal investasi untuk CBD 55 hektare, Hermawan belum bisa menyebut angka pasti. Namun, dia memperkirakan perusahaan akan berinvestasi kurang lebih Rp33 triliun. “Tapi itu masih angka perkiraan dan menggunakan patokan harga saat ini,” tuturnya. Seluruh unit bangunan di kawasan ini akan rampung dalam waktu 15 tahun.

Selain membangun unit properti, di kawasan ini pengembang juga menyiapkan lahan untuk dijual ke investor. Di luar CBD 25 hektare dan 55 hektare di BSD City sudah beroperasi kawasan komersial Sunburst Office Park. Di kawasan ini berdiri bangunan perkantoran, di mana sejumlah bank sudah menggunakannya. Total lahan yang dialokasikan untuk Sunburst Office Park seluas 20 hektare.

Sementara itu, PT Lippo Cikarang merencanakan pembangunan CBD di atas lahan seluas 300 hektare di kawasan Cikarang Selatan, Bekasi, dengan investasi tahap awal sekitar Rp1,5 triliun. “Pembangunan CBD ini dimulai tahun 2014, dan terus dikembangkan hingga 20 tahun ke depan. Ini proyek “multiyears” dan pembiayaannya terus berlanjut sesuai dengan kebutuhan,” kata Presiden Direktur PT Lippo Cikarang Meow Chong Loh.

Menurut Meow, pembangunan CBD tersebut bagian dari pengembangan kawasan Lippo Cikarang yang memiliki lahan seluas total 3.000 hektare di wilayah itu. Konsep pembangunan CBD tersebut memadukan semua unsur properti mulai dari mal, tempat tinggal, pusat perkantoran, rumah sakit, universitas, hotel, apartemen, hingga kondominium dalam skala besar. “CBD Lippo Cikarang ini akan menjadi kawasan properti terbesar yang pernah ada di jalur Jakarta- Cikampek,” ujarnya.

Menurut Meow, CBD ini akan menjadi prestisius karena dikembangkan dengan konsep dan arsitektur internasional. “Di sini dikelilingi kawasan industri yang mempekerjakan tenaga asing. Sehingga akan dikembangkan sekolah bertaraf internasional seperti Jepang, Korea, termasuk hunian modernnya,” ujar Meow.

Meski begitu dia tidak merinci lebih lanjut berapa total investasi yang akan disiapkan perusahaan untuk membangun kawasan CBD tersebut hingga 20 tahun ke depan. Meow hanya mengatakan saat ini Lippo Cikarang terus membenahi infrastruktur sebagai bagian pengembangan wilayah itu seperti penambahan Gerbang Tol Cibatu.

Gerbang Tol dan simpang susun Cibatu ini diharapkan dapat membantu pergerakan lalu lintas di kawasan Lippo Cikarang, Jababeka, dan East Jakarta Industrial Park (JIEP). “Pembangunan Gerbang Tol Cibatu yang memiliki kapasitas 28.000 kendaraan per hari tersebut menelan dana Rp250 miliar yang dibiayai Lippo Cikarang dan dioperasikan oleh PT Jasa Marga Tbk,” sebutnya.

Sementara itu, area CBD Bintaro di yang berada di sektor 7 sudah terbentuk lama. Di sini terdapat kantor pusat Bank CIMB Niaga dan Indika Energy, dan perusahaan besar baik nasional maupun multinasional. Terlebih, fasilitas yang ada seperti ritel, rumah sakit, sekolah internasional dan lainnya, juga sudah tersedia.

Kelebihan dari kawasan Bintaro ini dikarenakan akses infrastruktur yang sudah sangat memadai, termasuk juga jalan tol BSD dan berada di mulut tol Jakarta Outer Ring Road. Selain itu, aksesnya juga tidak terlalu jauh dengan pusat kota Jakarta.

Selain itu, Bintaro juga bakal semakin berkembang karena akses JORR akan terkoneksi dan paling penting adalah sangat dekat dengan bandara.

Rendra Hanggara